Por:
Zavianny Torres Baltazar y
Khalid Osorio
En entrevista, Humbertus Pérez Espinoza, economista, abogado y defensor de los derechos humanos, ofreció un análisis exhaustivo sobre el régimen de condominios en México, un marco legal diseñado para regular la convivencia y el mantenimiento de los conjuntos habitacionales.
Con una trayectoria marcada por la defensa de los derechos económicos, sociales, culturales y ambientales y su lucha contra el fraude hipotecario, Pérez combina su experiencia académica, activismo y litigio para abordar las fallas estructurales de este sistema, proponiendo soluciones que empoderen a los condóminos, garanticen transparencia y combatan la corrupción.
Su destacada trayectoria en la defensa de los derechos lo ha llevado a ser candidato a presidir la Comisión de Derechos Humanos del Estado de México, desde donde buscará que se respeten las garantías de los habitantes de la entidad más poblada del país.
Como profesor de tiempo completo en el IPN desde 2002, Pérez ha combinado su labor académica con un activismo incansable. Es fundador y presidente del Frente Mexiquense en Defensa para una Vivienda Digna, A.C. (2009-2025), organización que destapó el Mega Fraude Hipotecario e Inmobiliario en México, uno de los mayores escándalos de corrupción en el sector de la vivienda. También fundó el colectivo Presunción de Inocencia y Derechos Humanos, A.C. (2016-2025), dedicado a la defensa de personas injustamente privadas de su libertad, un compromiso que surge de su experiencia personal como ex-preso político, liberado tras ser acusado falsamente de cuatro delitos.
Es un crítico destacado del Sistema de Justicia Penal Acusatorio (SJPA) implementado en 2008, señalando su ineficiencia y el desvío de recursos públicos. Como promovente de la Ley de Amnistía del Estado de México, ha contribuido a la liberación de falsos culpables. Su experiencia incluye la elaboración de leyes, análisis de gasto público, capacitación en justicia penal y litigio en materia civil y penal, con un enfoque en hipotecas abusivas y transparencia. Ha participado en foros internacionales, como la 187 Sesión Ordinaria de la CIDH (2023) y la 54 Asamblea General de la OEA (2024), representando a la sociedad civil mexicana.
Origen y evolución del régimen de condominios
El régimen de condominios en México, explica Humbertus Pérez, tiene su origen en la Ciudad de México, con el desarrollo de grandes unidades habitacionales como Tlatelolco en la segunda mitad del siglo XX. Este modelo, que combina la propiedad privada con la gestión colectiva de áreas comunes, se diseñó para atender la creciente demanda de vivienda urbana en un contexto de expansión demográfica. Vinculado a la Ley de Participación Ciudadana, el régimen buscaba empoderar a los condóminos para tomar decisiones sobre el mantenimiento, la seguridad y los servicios de sus conjuntos, financiados mediante cuotas de mantenimiento.
Inicialmente, el modelo promovía la sustentabilidad de los conjuntos habitacionales al garantizar que las aportaciones de los condóminos se destinaran a áreas comunes, como jardines, albercas, alumbrado y seguridad. Sin embargo, Pérez señala que, entre 1998 y 2018, esta visión mostró fallas estructurales. La inconformidad de los condóminos, derivada de problemas como la mala calidad de las construcciones y el incumplimiento de las constructoras, llevó a una distorsión del modelo original, con la introducción de administradores que desplazaron a las asociaciones civiles.
Problemáticas actuales del régimen de condominios
Pérez identifica una serie de desafíos que reflejan tanto las fallas estructurales del sistema como las dinámicas de poder entre constructoras, administradores y autoridades municipales. Estas problemáticas, que resuenan con su experiencia en el combate al fraude hipotecario, incluyen:
- Desplazamiento de las asociaciones civiles: La figura de los administradores, promovida por constructoras e hipotecarias, debilitó el poder de las asociaciones de condóminos. En lugar de representar los intereses de los propietarios, los administradores suelen actuar como aliados de las empresas, priorizando ganancias sobre los derechos constitucionales a la propiedad y a la libre asociación. Esto ha generado una pérdida de autonomía para los condóminos, quienes ven limitado su derecho a decidir sobre sus propios espacios.
- Falta de transparencia y corrupción: En conjuntos habitacionales de gran escala, como los de la Zona Metropolitana del Valle de México, el Estado de México e Hidalgo, los administradores manejan sumas millonarias. Por ejemplo, en un conjunto como Villas del Real, con 1,500 viviendas, las cuotas de mantenimiento han pasado de 30-55 pesos por vivienda en 2003 a 400-600 pesos actualmente. Esto genera ingresos anuales de hasta 9 millones de pesos en algunos casos, pero la opacidad en el manejo de estos recursos es común. Pérez cita casos de desvío de fondos, donde los presidentes de mesas directivas o administradores han dejado a los conjuntos en bancarrota.
- Despojo de viviendas y colusión criminal: La falta de regulación ha facilitado la colusión entre administradores, autoridades locales y grupos criminales, quienes aprovechan la desorganización para apoderarse de viviendas en conjuntos de vivienda masiva. Este problema es especialmente grave en el Estado de México, donde el despojo se ha convertido en un negocio ilícito. Pérez, con su experiencia en la defensa de los DESCA, señala que esta práctica viola el derecho humano a la vivienda digna.
- Intervención municipal indebida: Los municipios, buscando evitar conflictos sociales, han promovido la figura de los administradores, rompiendo la autonomía de las mesas directivas establecida en la Ley de Propiedad en Condominio. En muchos casos, los administradores son personas vinculadas a los gobiernos locales, lo que genera conflictos de interés. Además, la falta de municipalización de los conjuntos deja a los habitantes sin servicios básicos, como alumbrado público, mientras los municipios evaden responsabilidades.
- Abusos de poder por parte de los administradores: Algunos administradores asumen atribuciones excesivas, como intervenir en áreas privadas (por ejemplo, imponiendo reglas sobre el uso de espacios exclusivos) o aplicar multas sin rendir cuentas. Estas multas, que en teoría deberían destinarse a mejoras, a menudo desaparecen sin trazabilidad, agravando la desconfianza de los condóminos.
- Ausencia de fondos de contingencia: A pesar de los altos ingresos por cuotas, muchos conjuntos no cuentan con fondos para imprevistos, como reparaciones por robos (por ejemplo, de cableado eléctrico) o daños a la infraestructura. Esto deja a los habitantes vulnerables ante problemas como las invasiones, que Pérez relaciona con su experiencia en el combate al despojo inmobiliario.
Propuestas de solución
Con base en su experiencia en la elaboración de normas, su activismo en el Frente Mexiquense en Defensa para una Vivienda Digna y su formación en legaltech, propone un conjunto de medidas para reformar el régimen de condominios y devolver el control a los condóminos:
- Restaurar la autonomía de los condóminos: Pérez aboga por retomar la figura de las asociaciones civiles para garantizar que las decisiones reflejen los intereses de los propietarios. Esto implica limitar el poder de los administradores y permitir la coexistencia de mesas directivas y administradores, siempre que las decisiones sean transparentes y consensuadas en asambleas vecinales. Su experiencia en la redacción de leyes le permite proponer reformas que fortalezcan este principio constitucional.
- Transparencia mediante tecnología: Inspirado en su formación en Legaltech y Transformación Digital del Derecho (Universidad Austral, 2023), Pérez sugiere implementar plataformas digitales y aplicaciones móviles para rendir cuentas en tiempo real. Por ejemplo, los condóminos podrían recibir notificaciones mensuales sobre el uso de los recursos, como el cambio de luminarias, el mantenimiento de albercas o la reparación de infraestructura. Esta propuesta refleja su visión de modernizar la gestión condominial y combatir la opacidad.
- Fortalecer los comités de vigilancia: Los comités de vigilancia deben contar con facultades legales para auditar anualmente las finanzas, supervisar el destino de las cuotas y crear fondos de contingencia para emergencias, como seguridad privada o reparaciones. Pérez propone que estos comités puedan convocar a condóminos incumplidos a procesos de conciliación ante el síndico municipal y denunciar fraudes o colusión con grupos criminales. Su experiencia en la Ley de Amnistía y el litigio penal respalda su capacidad para diseñar mecanismos de supervisión efectivos.
- Regular a las empresas de mantenimiento: Las empresas que ofrecen servicios como recolección de basura, limpieza o podas deben rendir cuentas individualizadas y transparentes. Pérez sugiere que los condóminos exijan reportes detallados, respaldados por plataformas tecnológicas, para garantizar un manejo honesto. Por ejemplo, si se repara una alberca o se cambian luminarias, los gastos deben ser notificados y justificados.
- Limitar el poder de los administradores: Las asambleas vecinales deben establecer reglas claras para evitar abusos, como la intromisión en áreas privadas o la imposición de multas arbitrarias. Pérez propone la elección de representantes por manzanas, privadas o colonias, además de un administrador general, para descentralizar el poder y proteger la autonomía de los condóminos. Esta medida se inspira en su experiencia en la organización de comunidades afectadas por el fraude hipotecario.
- Normatividad municipal: Con base en su trabajo como asesor en la Cámara de Diputados (2000-2003) y el Senado (2006-2012), Pérez aboga por legislar a nivel municipal para regular los comités de vigilancia y los administradores. Esto incluye establecer sanciones por fraudes y garantizar que los municipios no interfieran en la autonomía de los condóminos. Además, propone que los municipios asuman su responsabilidad en la municipalización de los conjuntos y la provisión de servicios básicos, como alumbrado público.
- Crear fondos de contingencia: Pérez insiste en la importancia de establecer fondos para imprevistos, como reparaciones por robos o daños a la infraestructura. Por ejemplo, en casos como Tekama, donde el robo de cableado eléctrico afectó el alumbrado público, las multas podrían destinarse a un fondo para restablecer los servicios, en lugar de desaparecer sin trazabilidad.
El papel de los municipios y las constructoras
Pérez, con su experiencia en el análisis de gasto público y la elaboración de normas, critica la relación entre los municipios y las constructoras. Estas últimas deben depositar fianzas millonarias como garantía de cumplimiento, cuya liberación requiere la firma del presidente municipal. Este mecanismo, aunque diseñado para proteger a los condóminos, puede generar conflictos de interés si no se regula adecuadamente. Por ejemplo, en casos como Tekama, la falta de municipalización dejó a los habitantes sin servicios básicos, mientras los municipios evaden responsabilidades y las constructoras no cumplen con sus obligaciones.
Propone que este tema se analice en profundidad en una futura entrevista, dado su impacto en la transparencia y la responsabilidad municipal. Su experiencia en la CIDH y la OEA le permite contextualizar estas problemáticas en un marco de derechos humanos, destacando la necesidad de garantizar el derecho a la vivienda digna.
Contexto del activismo de Humbertus Pérez
La autoridad de Pérez en el tema de la vivienda deriva de su labor como presidente del Frente Mexiquense en Defensa para una Vivienda Digna, A.C., donde destapó el Mega Fraude Hipotecario e Inmobiliario, un escándalo que evidenció prácticas abusivas en el sector. Su experiencia como litigante en materia civil, especializado en hipotecas abusivas, le ha permitido identificar las fallas estructurales del régimen de condominios y proponer soluciones prácticas. Además, su trabajo en la Ley de Amnistía del Estado de México y su crítica al SJPA reflejan su compromiso con la justicia social, lo que refuerza su enfoque en la defensa de los derechos de los condóminos.
Pérez también destaca la importancia de la participación ciudadana, un principio que ha defendido en foros internacionales como la CIDH (2023) y la OEA (2024). Su experiencia personal como ex-preso político le ha dado una perspectiva única sobre la importancia de proteger los derechos fundamentales, incluyendo el derecho a la vivienda y a la libre asociación.